注文住宅は土地なしでも大丈夫！建てる流れと期間・費用をわかりやすく解説
土地を持っていなくても、注文住宅の建築は十分に実現できます。
ただ、何から始めればよいのかわからなかったり、予算配分に不安を抱えたりする方も多いでしょう。とくに土地なしの場合は手順が増え、住宅ローンも複雑になるため、家づくりの全体像を早めにつかむことが大切です。
この記事では、土地なしで注文住宅を建てるための12のステップや、完成までの期間、費用の目安、住宅ローンの基本、後悔を防ぐポイントまでわかりやすく解説します。初めての方でも迷わず進められるよう、家づくりの流れをわかりやすく整理しています。
土地なしで注文住宅を建てる際の流れ
土地なしで注文住宅を建てる場合は、土地の購入と建物計画を同時に進める必要があります。ここでは、家づくりの流れを12ステップでわかりやすく紹介します。
1：土地と建物の予算を決める
家づくりでは、最初に全体の予算を固めることが重要です。土地代や建物本体の費用に加え、登記費用やローン手続き費用などの諸費用も含めた総額で考える必要があります。
とくに諸費用は土地代の5〜10％、建築費の10％ほどが目安となるため、見落とさず初期の段階から計画に盛り込みましょう。
また、土地の手付金は住宅ローンの実行前に現金で支払います。土地代金の5〜10％ほどを自己資金として準備しておくと安心です。住宅ローンの借入額を決める際は、金融機関のシミュレーションを利用すると返済計画のイメージがつかみやすくなります。
予算配分の目安は「土地3〜4：建物6〜7」とされています。地域により土地価格が大きく異なるため、希望エリアの相場を確認しながら、建物の質や性能を確保できる配分を考えることが大切です。
2：どんな家にするかイメージを決める
次に、理想の家のイメージを固めます。家族のライフスタイルや将来の暮らしを考えながら、必要な部屋数や収納量、動線、外観デザインなどを検討しましょう。とくに富山県のように寒さの厳しい地域では、断熱性や気密性など性能面も重要なポイントになります。
3：ハウスメーカー・施工会社を探す
理想の家のイメージが固まったら、依頼先を選びます。
ハウスメーカーは品質が安定しており、工期も比較的短い傾向にあります。工務店は地域密着型で、自分たちの土地や気候に合わせた家づくりを得意としています。設計事務所はデザイン性の高い家を求める方に向いています。
とくに土地なしの場合は、土地探しからサポートできる会社を選ぶと安心です。土地と建物をセットで考えることで「購入した土地に希望の家が建てられない」という失敗を防げます。
4：土地を探す
建築会社選びと同時に土地探しも進めます。ポータルサイトの活用、不動産会社への依頼、建築会社からの土地紹介、現地での情報収集など、方法はさまざまです。
土地選びでは、形状や広さ、法規制（建ぺい率・容積率）、接道状況、上下水道の引き込み状況などを確認する必要があります。また、地盤が弱い土地では地盤改良費がかかり、想定外の出費につながることもあります。
気になる土地が見つかったら、必ず建築会社に相談し、建築の観点から問題がないか判断してもらいましょう。
5：候補地に建てられる間取りプランを検討する
土地購入の前に、その土地で理想の家が建てられるか確認します。
用途地域や建ぺい率、容積率といった法規制があるため、土地の形状によっては希望の間取りが入らない場合もあります。複数社にプランと概算見積もりを依頼し、比較しながら検討すると、土地選びの判断材料が増えます。
6：住宅ローンの事前審査を受ける
土地購入の意思が固まったら、事前審査（仮審査）を受けます。審査では、年収や勤続年数、他の借入状況などから返済能力が確認されます。審査期間は数日〜1週間程度で、仮のプランでも申請できるため、土地契約前に必ず済ませておきましょう。
事前審査を通過すると、売買契約をスムーズに進められます。審査中や審査後に新たな借入や転職を行うと、本審査で否決される可能性があるため注意が必要です。
7：土地を購入する
事前審査に通過したら、土地の売買契約に進みます。重要事項説明では、用途地域や引き込み設備、権利関係、境界の明示など重要な内容が説明されます。疑問点はその場で確認しましょう。
契約時には手付金を支払い、期日までに残代金の決済と引き渡しを行います。所有権移転登記が完了すると、土地が正式に自分の名義になります。
8：ハウスメーカー・施工会社とプランを練る
土地の購入が完了したら、最終的なプランを固めます。間取りや外観、内装、設備、仕様を細かく決める工程です。照明計画やコンセント位置など、後から変更しにくい部分は慎重に検討しましょう。
予算と希望のバランスを取りながら優先順位を決めることが大切です。より具体的にイメージを確認したい方は、シミュレーションを活用するのがおすすめです。
アントールの3D設計「デサイダー」では、設計をする前に3D空間で確認できます。平面図では把握しづらい空間の広さや導線、採光などを立体的に確認でき、高い満足度を実現できます。
また「デサイダー」は、単なる3D表示にとどまりません。お客様の要望を最大限に反映し、シチュエーションごとに住まいを体感できるため、完成後の暮らしをより具体的にイメージしていただけます。
9：工事請負契約を締結する
プランが確定したら、正式に工事を依頼する工事請負契約を交わします。
工期、工事費、支払い方法、保証内容などを確認し、疑問点は必ず解消してから契約します。契約後の変更は追加費用や工期の遅れにつながるため、この段階で内容を細部までしっかり確認しておくことがとても大切です。
10：住宅ローンの本審査を受ける
本審査は事前審査よりも厳しい審査で、提出書類も多くなります。審査期間は1週間〜1か月ほどで、無事に承認されればローン契約へ進みます。着工金や中間金の支払いには、つなぎ融資や分割融資が必要となる場合があります。
11：着工する
地盤調査を行い、必要があれば地盤改良を実施します。
工事期間は一般的に4〜6か月程度です。現場見学を定期的に行い、工事の進み具合を確認しましょう。図面との相違や気になる点があれば、早めに現場監督へ相談することで、後のトラブルを防ぎ、安心して家づくりを進められます。
12：検査と引き渡しを受ける
完了検査、竣工検査、施主検査を経て、最終的な引き渡しとなります。気になる点は引き渡し前に修正依頼することが大切です。鍵や保証書などを受け取り、登記手続きが完了すると新居が正式に自分の所有となります。
注文住宅を土地なしから建てるときの期間の目安
土地なしで注文住宅を建てる場合、検討開始から完成・引き渡しまで、おおよそ10か月から1年半程度かかります。
期間の目安として、次のような流れで進行します。
- 事前準備と情報収集：1〜3か月
- 建築会社選びと土地探し：3〜6か月
- 土地購入の手続き：1〜2か月
- 設計プランの詳細決定と契約：2〜3か月
- 工事期間：4〜6か月
ただし、土地探しに時間がかかると全体の期間が大きく延びる可能性があります。希望条件に合う土地が見つからない場合は、1年以上かかることも珍しくありません。
入居希望時期が決まっている場合は、そこから逆算して計画することが重要です。たとえば、子どもの入学時期に合わせたい場合は、1年半から2年前には検討を始めておくと安心です。
株式会社アントールでは、最新3D設計システム「デサイダー」を活用し、自由な間取り設計や素材選びを妥協せず、想像以上の住まいをご提案しています。
土地なしで注文住宅を建てる際の費用内訳
土地なしから注文住宅を建てる際、多くの方がとくに気にするのが「総額でいくらかかるのか」という点です。予算オーバーを防ぐためには、どこにどれだけの費用が必要になるのかを事前に把握しておくことが欠かせません。
また、費用は土地代や建築費だけでなく、諸費用や地域特有の相場など、複数の要素が重なって決まります。こうした全体像を把握しておくことで、途中で予算が膨らむリスクを抑え、安心して家づくりを進められます。
ここでは、費用の構成や各項目のポイントに加え、地域別の相場の違いまで、資金計画を立てるうえで知っておきたい情報をわかりやすく解説します。
土地なしで注文住宅を建てる際の費用の内訳
土地なしで注文住宅を建てるときの費用は、土地購入費と建築費、そして諸費用の3つに大きく分けられます。それぞれの内訳を正しく理解しておくことで、どの程度の総額になるのかが把握しやすくなり、資金計画を立てる際の大切な出発点となります。
また、費用の配分は地域や土地の条件、選ぶ住宅の仕様によっても変わります。そのため、早い段階で全体像をつかんでおくと、無理のない予算設定につながります。まずは3つの費用の特徴を押さえ、家づくりの基礎となる資金計画づくりに役立ててください。
土地取得費用
土地取得費用には、土地代金に加えてさまざまな諸費用が発生します。仲介手数料や印紙税、登記費用などが代表的で、これらは一般的に土地代金の5％〜10％ほどとされています。
たとえば、土地代金が1,500万円の場合、諸費用はおおよそ75万円〜150万円と見込んでおく必要があります。
建築費用
建築費用は、本体工事費と付帯工事費、そしてオプション工事費の3つに分けられます。
本体工事費は、建物の構造や内装、外装などにかかる費用で、全体のなかでも大きな割合を占めます。付帯工事費は、地盤改良や外構工事といった、建物そのもの以外に必要となる工事にかかる費用です。
高耐震・高断熱性能の住宅は、初期費用が多少高くなる場合がありますが、地震に強く、冷暖房効率がよいため、長い目で見ると光熱費の削減につながります。性能とコストのバランスを意識して検討することが大切です。
諸費用
建築費以外にも、さまざまな諸費用が発生します。
代表的なものとして、設計費用や建築確認申請費用、地盤改良費用、外構工事費用があります。さらに、火災保険料や住宅ローンに関する費用、登記費用、引っ越し費用なども必要です。
これらの諸費用は、土地と建物の費用を合わせた総額の10％ほどを目安とすると安心です。
【エリア別】土地と建物の費用相場
土地なしで注文住宅を建てる場合の費用は、地域によって大きく異なります。
住宅金融支援機構の「2024年度フラット35利用者調査」によると、土地付き注文住宅の全国平均所要資金（建設費と土地取得費の合計）は5,007万円となっています。
エリア別に見ると、首都圏は5,791万円、近畿圏は5,193万円、東海圏は4,976万円、その他地域は4,534万円です。この数字からも、地域によって必要な資金に差があることがわかります。
土地取得費だけを見ても、首都圏は2,285万円、近畿圏は1,826万円、東海圏は1,360万円、その他地域は985万円と、価格差はさらに明確です。
とくに富山県は、全国平均と比べると土地取得費を抑えやすい傾向があります。地域特性を踏まえて予算を検討することが大切です。
出典：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査 2024年度集計表」（https://www.jhf.go.jp/about/research/loan/flat35/2024.html）
【補足】頭金はどのくらいが相場？
頭金の目安は、建築費用の総額の10%前後とされています。住宅金融支援機構の「2024年度フラット35利用者調査」によると、土地付き注文住宅を購入した人の手持金（頭金）の平均額は約461万円で、所要資金全体に占める割合は9.2％でした。
頭金を多く用意できれば住宅ローンの借入額が減り、月々の返済負担を軽くできます。ただし、自己資金をすべて頭金に充てると、諸費用の支払いや新生活の準備費用が不足する可能性があります。
余裕を持った資金計画を立てることが大切です。
土地なしで注文住宅を建てる場合の住宅ローンの知識
土地なしで注文住宅を建てる場合は、住宅ローンの組み方が複雑になります。
土地と建物を別々のタイミングで購入するため、一般的な住宅ローンとは進め方が異なる点に注意する必要があります。
二本立てローンとは
二本立てローンとは、土地の購入費用と建物の建築費用を、それぞれ別のローンで借りる方法です。「土地先行融資」や「分割融資」と呼ばれることもあります。
土地先行融資を利用すると、土地の購入時に低金利で融資を受けられるというメリットがあります。ただし、土地の購入から建物の完成までに一定の期間が必要とされることが多く、利用できるかどうかは金融機関によって異なります。
申し込む前に、取り扱いの有無を必ず確認しておきましょう。
つなぎ融資とは
つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでの間に必要な資金を、一時的に借りる仕組みです。
住宅ローンは原則として建物の引き渡し時に実行されますが、土地代金や建物の着工金、中間金はそれより前に支払わなければなりません。そのため、これらの費用をいったん立て替える役割を果たすのがつなぎ融資です。
つなぎ融資の金利は住宅ローンより高めで、年利はおおよそ2％～4％ほどが一般的です。さらに、住宅ローン減税の対象外となる点にも注意が必要です。
事前審査と本審査の違い
事前審査は、申込者の返済能力を概算で確認するための審査です。年収や勤続年数、ほかの借入状況などをもとに判断され、審査にかかる期間は数日～1週間ほどが一般的です。
一方、本審査は、土地の売買契約書や工事請負契約書などの正式な書類が揃った段階で行われます。より詳細で厳密な内容がチェックされ、審査期間は1週間から1か月程度とされています。
なお、事前審査を通過していても、本審査で否決されるケースはあります。事前審査後から本審査までの間に、転職や収入の変動、新たな借入があると審査結果に影響する可能性があるため、注意が必要です。
代金の支払いスケジュール
土地なしで注文住宅を建てる場合は、費用の支払いタイミングが複数回に分かれます。
一般的な流れとして、土地の売買契約時には手付金として土地代金の5％～10％を支払い、土地の引き渡し時には残金を支払います。
建物に関しては、工事請負契約時に契約金として建物代金の約10％、着工時に着工金として約30％、上棟時に中間金として約30％、そして建物の引き渡し時に残りの約30％を支払うのが一般的です。
これらの支払いの多くは、住宅ローンの融資が実行される前に行わなければなりません。そのため、手付金や契約金については自己資金で準備するか、つなぎ融資を利用して対応する必要があります。
土地なしで注文住宅を建てるときのポイント
土地なしで注文住宅を建てる際には、失敗や後悔を避けるために押さえておきたいポイントがあります。家づくり全体をスムーズに進めるためにも、最初の段階から意識しておくことが大切です。
土地探しの段階からハウスメーカーや施工会社を決めておく
土地なしで注文住宅を建てる場合に、とくに重要なのは、土地探しの段階からハウスメーカーや施工会社を決めておくことです。
土地と建物を切り離して考えるのではなく、最初からセットで計画することが成功の鍵になります。土地だけを先に購入してしまうと「希望の家が建てられなかった」「総額が予算を超えてしまった」といった失敗につながりやすくなります。
土地には、用途地域や建ぺい率、容積率、接道義務など、さまざまな法規制があります。さらに、地盤の状態によっては地盤改良工事が必要になり、想定外の費用が発生することもあります。
こうした点を踏まえると、建築のプロの視点で土地を見極めることが欠かせません。
株式会社アントールでは、土地探しの段階から家づくりをサポートしています。建築的な視点で土地を精査し、その土地の条件を活かした最適な住まいのかたちをご提案します。
ライフプランから逆算して計画を立てる
注文住宅は、完成までにどうしても長い期間が必要になります。そのため、入居したい時期から逆算してスケジュールを立てることが重要です。
とくに土地なしの場合は、土地探しに時間がかかる傾向があります。余裕を持って、1年半～2年前には検討を始めておくと安心です。
また、子どもの入学や進学といったライフイベントに合わせて入居時期を設定し、そこから逆算して予定を組むと、全体の流れが整理しやすくなります。あわせて、希望条件に優先順位をつけておくことで、土地探しやプラン検討をスムーズに進められます。
土地と建物の予算配分に注意する
土地と建物の予算配分も、家づくりを進めるうえで重要なポイントです。一般的な目安としては、土地と建物の比率を3：7、または4：6程度にするケースが多く見られます。
ただし、地域によって土地価格は大きく変動します。希望するエリアの相場を確認したうえで、現実的な配分を検討することが欠かせません。予算を決める際は、まず建物にどれくらいの費用をかけたいかを考え、その残りを土地費用に充てる方法が一般的です。
住みたい場所に土地がない際の選択肢も考えておく
希望するエリアで思うように土地が見つからない場合に備え、あらかじめ選択肢を整理しておくことが大切です。
まずは、希望条件の優先順位を整理しましょう。「通勤・通学の利便性」「周辺環境」「土地の広さ」など、絶対に譲れない条件と、状況次第で調整できる条件を整理すると、検討できる土地の幅が広がります。
一方で、価格の安さだけで判断すべきではない土地も存在します。地盤が弱い場所や災害リスクが高いエリア、生活環境に不安がある土地は、将来的な安心や住み心地を考えると、購入を控えたほうがよいでしょう。
土地選びの際は、必ずハザードマップを確認し、過去に水害や土砂災害が発生していないかをチェックしておきましょう。安全性まで含めて検討することで、後悔しない土地選びにつながります。
まとめ
土地なしで注文住宅を建てることは、決して難しいことではありません。全体の流れを理解し、土地と建物を切り離さずに一体で計画を進めることで、理想の家づくりは現実的なものになります。
とくに、土地探しの段階から建築会社に相談し、建築的な視点で土地を見極めることが、後悔しない住まいづくりの重要なポイントです。
石川県・富山県で注文住宅を検討している方には、株式会社アントールがおすすめです。土地探しから設計、施工までを一貫してサポートし、3D設計システム「デサイダー」を活用することで、完成後の住まいを立体的に確認しながら家づくりを進められます。
また、自由な間取り設計はもちろん、素材や色選びにおいても妥協せずご提案するため、想像以上に満足度の高い住まいが実現できます。さらに、長期保証をはじめとしたアフターサービスも充実しており、建てた後も長く安心して暮らせる点が大きな魅力です。
永く愛され、住み継がれていく、価値ある住まいを。
経験豊富なスタッフが一人ひとりの希望に寄り添い、理想の住まいを安心して形にできるよう丁寧にサポートします。後悔のない家づくりを目指す方は、ぜひお気軽にご相談ください。
